STJ estabelece teses para cálculo do ITBI



Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça - STJ estabeleceu três teses relacionadas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI para operações de compra e venda. Instituiu que a base de cálculo do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. A base de cálculo do IPTU não pode, neste caso, ser utilizada como piso de tributação.


Outra tese refere-se ao valor da transação declarado pelo contribuinte que precisa estar de acordo com o valor de mercado. O artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN prevê que esta tese só pode ser afastada pelo fisco através da instauração de processo administrativo.


A última tese proíbe o município de arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI de forma unilateral.


A Primeira Seção também determinou que os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo poderão voltar a tramitar.


O Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP entendeu que o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU, ou o que tivesse maior valor. O artigo 38 do CTN prognostica que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos. Entende-se por valor venal aquele considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.


Importante dizer que mesmo que seja possível balizar um valor médio dos imóveis no mercado, este pode variar frente às peculiaridades de cada imóvel, no momento da transação e à motivação dos negociantes.

O TJSP também considerou que a base de cálculo do ITBI deve levar em consideração o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, uma vez que podem ter recebido benfeitorias, etc. Assim, este cálculo deve considerar a declaração do contribuinte, dando ao fisco o direito de revisar essa quantia através de procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.


Por fim, o Tribunal vedou o uso do valor venal previamente estipulado pelo fisco, sugerindo que caso viesse a ser adotado, a administração tributária estaria vinculando o ITBI inapropriadamente a critérios escolhidos de maneira unilateral, sem considerar as particularidades do imóvel e a transação inseridas na declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé. E, caso fosse adotado um valor prévio, poderia haver uma inversão do ônus da prova contra o contribuinte, violando o disposto no artigo 148 do CTN.